不動產投資

這部分主要包含自己記錄一些看過的資料容易遺忘的部分

品質篇

耐震宅年份

直接先記錄結論，耐震房屋的挑選建照年份最好在下列年份以後：

2006年後 (針對建築物所在位置的斷層以及地質訂定規範)
2003年後 (提高建築耐震規範)

如果建照不好查或想簡易估計，那就抓三年營造期限再多一點點 Buffer，最優先挑 2010 年以後成屋的建案。

建築類型

避免 L 型，T 型等形態的建築，轉角處容易扭曲出事。一樓如果都只有柱子沒有牆壁，容易軟腳，最好也不要。

街角處圓弧形的建案容易有頭重腳輕（轉角處很弱，但其他地方很強健）的問題。

法律篇

看房注意事項

公共場合錄音是合法的

可能很多人稍微有點法律常識的，反而容易有一個誤會，就是錄音必須要告知對方才能做為合法證據。

整體來說是對的，但，其實在「公共場合」錄音，是沒有妨害秘密的問題的，因此若在「公共場合」談話，不需要提前告知談話對象說自己在錄音也是可以合法錄音並且有證據力的。

也就是說，當你在看房時，在預售屋案場的現場，銷售人員介紹的過程，其實是可以合法錄音的，這些都可以留作後續若有爭議時的證據。

當然，如果有爭議，實際上到了法院上，我相信建商一定都會推託說那是銷售人員自己亂說亂承諾的，一切以合約為準，但這部分就是有錄音有機會，法官會依據實際情況與合約內容去判定誰對誰錯。

財產分配

婚前買房，婚後另一方繳貸款

房屋所有權登記時間為婚前，則此房屋就不列入婚後財產分配，而債務若也是婚前債務，這時候，幫忙繳款的另一方依據「民法1023條」可以要求返還。

實務上這部分容易有問題的地方是，婚姻關係中財產很容易有大量往來，比如領生活費，互相匯款去繳水電費等等。怎麼確定是幫忙繳貸款而不是生活費或贈與呢？

比較簡單的方式是幫忙繳貸款的那一方，在匯款時，都要匯「恰好」之金額，比如當期貸款金額之全額或恰好某個比例，精準至個位數。最好也在匯款上附註「繳房貸」。

婚前買房，婚後同一人繳貸款

房屋所有權登記時間為婚前，則此房屋就不列入婚後財產分配，但是！（最可惡的就是這個「但是！」）根據「民法1030條之2」，婚後繳納之貸款額度，是要列入財產分配計算的。

舉例，假設 A 婚前買房並登記在自己名下，婚後也由自己單獨繳納房貸額度共 400 萬，則當離婚時，A 之剩餘財產，會計入這 400 萬的額度去分配。

比如離婚時 A 有現金存款共 100 萬，無其餘資產，其伴侶 B 有現金存款 200 萬，無其餘資產。則分配時，會變成 A 有資產 100 + 400 = 500 萬， B 可以請求 500 (A 之資產) - 200 (自身資產) = 300 萬之一半共 150 萬。

上述這個情形也就是俗稱的「分錢不分房」，這時候以上述的例子來說，B 可以向 A 要 150 萬但不可以直接要房子，若在一個合理的期限內 A 湊不出現金，則房子可能會被法拍以支付這 150 萬。

婚後買房，離婚時若持有人不想賣，房屋的的價值怎麼算

通常會送鑑價，以法院判的鑑價金額為準。這時候房屋登記者就要以鑑價金額列入財產分配。

掛名

假設今天出現借朋友的名字買房，或是婚前買房給男友/女友，登記於對方名下，那怎麼保障自己的權益？

簽署借名登記契約
進行預告登記，這可以防止掛名人在真正的出資人不知道的前提下將房屋變賣

預告登記白話就是防止不動產的所有權人將不動產轉讓或拍賣，所以債權人為了保障自己權益，而向地政事務所申請預告登記。但請注意，預告登記無法阻止強制執行，所以如果是掛名人欠債，被法院強制執行，這時候預告登記也是沒有用的，房子照樣要被法拍。

通常在民間二胎房貸時都會進行預告登記防止屋主交易，這裡的用途是相同的。

預售屋履約保障

價金返還：最安全，建商要等建完之後才能申請動用戶頭裡的錢，意味著建築過程中所需的款項都是建商先出，願意採取此方式意味著建商財力相對雄厚。
價金信託與不動產開發信託：依據建築進度或開發進度申請金額，目前常見的主流。
同業擔保/公會擔保：等於找保證人，相對較無保障（擔保對口也可能倒閉）

廠牌篇

戴雲發推薦之建商與營造商

互助營造、達欣工程、建國工程、根基營造、豐譽營造（前身為德寶營造）、雙喜營造、連雲建設、中悅建設、昭揚建設、中麗建設、龍寶建設、富立建設、京城建設（近年建案）、皇苑建設

大陸建設、潤泰建設、國泰建設等等老字號且超知名的就不在上面特別提了。

建商

這部分會需要整理，持續整理中，有網友看到有建議的可以嘗試聯絡我。

全國性（跨多區）

台北 + 新北

桃園

新竹

台中

台南

高雄

廚具廠牌

頂級進口

德國 Poggenpohl
德國 Bulthaup
德國 SieMatic
德國 Alno
義大利 Boffi
義大利 Valcucine
義大利 Arclinea

中階進口

德國 Leicht
日本 Takara
日本 Cleanup
義大利 Cesar

平價/國產

Panasonic、Sakura櫻花、Rinnai林內、HCG和成、Doris德瑞思、Winda元大

估價篇

這個議題很複雜，這邊只介紹一些通則，但這不一定，仍應該依據具體條件去分析價格。

樓層

通常每 3 層為一個級距，每個級距價差約 2% ~ 3% 左右，但這也很不一定，比如如果差一層，就有無限棟距 vs 擋光光的差異，那價格可能差非常多。所以還是具體條件具體分析。

新舊（屋齡）

通常預售屋與成屋間，假設其餘條件（格局/地點/大小/建商等級等等）接近，則屋齡每差距一年，大約價差差 2% ，但這只是粗估，不太一定。

凶宅

同等條件下的六七折左右。最近（2023）房市實在很瘋狂...連凶宅都有賣到快同等條件的 9 折附近的...神扯。

驗屋篇

如果是購買預售屋，基本上現在在交屋前都會找專業驗屋公司來驗屋。找驗屋公司除了記得找比較有信譽的之外，有幾項東西要注意。

驗屋人員也是人，其實還是會有漏，所以類似地磚中間填縫有空隙這樣的問題，建議在驗屋人員驗屋過程中，自己也跟著看，看到就貼紙膠帶。
驗屋現場可能不會到非常乾淨，這有可能會使得一些缺陷看不太出來，所以如果有發現可疑的缺陷，可以試著現場稍微清潔，確認到底是髒污還是無法清除的問題。
玻璃務必仔細觀察是否有刮痕，因為一旦裝潢進場，後面再說有刮痕基本上就牽扯不清了。
驗屋人員檢驗完畢之後，會帶屋主及建商人員講解一次查到的缺陷，建議如果有攝影器材，直接用攝影器材全面拍攝，如果用照相的，一定不要只拍近景，因為後續撕掉紙膠帶之後有可能會忘記該處有缺陷。所以如果要用拍照的紀錄，務必要拍遠景方便辨認缺陷所在位置，然後再拍近景記錄缺陷細節。
驗屋後/裝潢前/裝潢中各大階段/裝潢後，最好都攜帶夠好的相機，各種角度拍照。一旦後續發現缺陷，方便釐清缺陷產生的時間點。以今年四月花蓮大地震（2024）來說，如果在大地震前交屋，正好在裝潢，那麼在整個五月可能會因為不斷的餘震產生各種油漆裂縫。有高解析度的照片可以定位發生裂縫的時間區間，才比較好釐清是裝潢搞出來的裂縫（比如異材質拼接處處理不當/油漆品質不佳）還是建商本身結構的問題導致應力集中在某幾處。

修繕篇

注意事項

廠辦與住宅

若登記為一般事務則不會有水線跟瓦斯管線。住在一般事務所可能會被罰錢（看政府要不要抓）

大門施作往外推的，基本上就是事務所。如果往內推的，基本上是住宅。

第一屆管委會

第一屆管委會很容易有物業或建商的混水摸魚，可以在區權會要求候選人出具切結書保證自己無相關身分。

格局

梯戶比抓一梯 30～40 戶是可接受的。